Продажба на недвижим жилищен имот, собственост на физическо лице. Данъчно третиране по реда на ЗДДФЛ И ЗДДС.

Продажба на недвижим жилищен имот, собственост на физическо лице. Данъчно третиране по реда на ЗДДФЛ И ЗДДС.

Собственик сте на апартамент, който възнамерявате да продадете. И тъй като искате да сте изряден данъкоплатец и да ви e спокойно, си задавате въпросите:

  1. Ако продажната цена е над 50 000 лева, ще възникне ли за мен като физическо лице задължение за регистрация съгласно ЗДДС?
  2. Придобитият доход от продажбата на апартамента облагаем ли е, следва ли да го декларирам?

ДА ЗАПОЧНЕМ С ПРИЛАГАНЕТО НА ЗДДС

В чл. 3, ал. 1 от ЗДДС е записано, че данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея, т.е. следва да определим вие данъчно задължено лице ли сте по смисъла на цитирания член.

Видно е, че за да бъде определено като данъчно задължено, лицето следва да извършва независима икономическа дейност, като легално определение на понятието „независима икономическа дейност“ се съдържа в чл. 3, ал. 2 от ЗДДС. Според него това е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

С ДРУГИ ДУМИ КАЗАНО, В СЛУЧАЙ ЧЕ ПРОДАВАТЕ В КАЧЕСТВОТО СИ НА ФИЗИЧЕСКО ЛИЦЕ И ПРОДАЖБАТА НА  АПАРТАМЕНТА Е ИНЦИДЕНТНА, Т.Е. НЕ СЕ ОСЪЩЕСТВЯВА РЕДОВНО ИЛИ ПО ЗАНЯТИЕ СРЕЩУ ВЪЗНАГРАЖДЕНИЕ, ТО ТАЗИ ПРОДАЖБА НЕ МОЖЕ ДА БЪДЕ КВАЛИФИЦИРАНА КАТО НЕЗАВИСИМА ИКОНОМИЧЕСКА ДЕЙНОСТ ПО СМИСЪЛА НА ЧЛ. 3, АЛ. 2 ОТ ЗДДС И СЛЕДОВАТЕЛНО ПОПАДА ИЗВЪН ОБХВАТА НА ЗДДС. ПО СМИСЪЛА НА ЗДДС ВИЕ НЕ СТЕ ДАНЪЧНО ЗАДЪЛЖЕНО ЛИЦЕ И СЛЕДОВАТЕЛНО ЗА ВАС НЕ ВЪЗНИКВА ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА ЗАДЪЛЖИТЕЛНА РЕГИСТРАЦИЯ ПО ЧЛ. 96, АЛ. 1.

ОБЛАГАНЕ НА ДОХОДИТЕ НА ФИЗИЧЕСКО ЛИЦЕ ОТ ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМО ИМУЩЕСТВО

За да видим подлежи ли на облагане доходът ви, придобит от продажбата на апартамента, нека прочетем чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ, където е регламентирано, че не подлежат на облагане доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

  1. един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
  2. до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години;

Както се вижда от разпоредбата на цитирания член, за данъчни цели, законодателят прави разлика между понятията „недвижим жилищен имот“ и „недвижим имот“. В &1, т. 51 от Допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ се съдържа определение на понятието „недвижим жилищен имот“, а именно:

"Недвижим жилищен имот" във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.

При положение, че имотът отговаря на определението за недвижим жилищен имот, дадено в &1, т. 51 от ДР и е служил за задоволяване на жилищни нужди в продължение на поне три години преди продажбата му, то доходът, придобит от продажбата му, попада в обхвата на необлагаемите доходи.

Ако доходът от продажбата не попада в обхвата на необлагаемите доходи, при формирането на облагаемия доход и на годишната данъчна основа за тези доходи следва да се прилагат разпоредбите на чл. 33 и 34 от ЗДДФЛ. На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ). Цената на придобиване на имуществото се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ, като в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имота. В случаите на замяна с доплащане, цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на имуществото, увеличена с документално доказаното доплащане, дължимо от физическото лице.

Съгласно чл. 34 от ЗДДФЛ годишната данъчна основа за доходи от прехвърляне на права или имущество се определя, като облагаемият доход по чл. 33, придобит през данъчната година, се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване, когато облагаемият доход по чл. 33 се включва при годишното изравняване на осигурителния доход.

За придобитите облагаеми доходи от продажба на недвижими имоти местните физически лица подават годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ в срок до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.

Публикувана е актуализирана брошура - „Данъчно облагане и задължителни осигурителни вноски на земеделските стопани“.

Автор: Ана Петрова